Aktualne ceny mieszkań w Przemyślu

Barometr cen, sierpień 2026. Za metr kwadratowy mieszkania w Przemyślu płacono w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie 5 438 zł. To spadek o -6,8%, czyli -397 zł wobec średniej z 2025 r. Analiza opiera się na cenach transakcyjnych z aktów notarialnych, zgromadzonych w Rejestrze Cen Nieruchomości, a nie na kwotach z ofert. Pokazuje więc faktyczne ceny zakupu, a nie oczekiwania sprzedających widoczne w ogłoszeniach.

Dla kupujących najważniejsza jest różnica między medianą a pojedynczymi rekordami. Typowa transakcja dotyczyła mieszkania o powierzchni 53 m² i wartości 289 000 zł, ale połowa zarejestrowanych cen mieściła się w przedziale od 4 370 zł/m² do 6 937 zł/m². Taki rozrzut wskazuje, że o wycenie nadal silnie decydują lokalizacja, metraż i stan lokalu.

Spis treści:

• Najważniejsze liczby
• Rynek pierwotny i wtórny
• Cena metra a wielkość mieszkania
• Mapa cen: rejony miasta
• Ile naprawdę kosztuje zakup
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Miasto na tle regionu
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Najważniejsze liczby

• 5 438 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• -6,8% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (-397 zł na metrze)
• 4 370-6 937 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 289 000 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 53 m²
• -1% - o tyle podrożał metr od 2024 r. (średnio -0,5% rocznie)

Mediana jest użyteczna, ponieważ ogranicza wpływ pojedynczych mieszkań wyraźnie tańszych lub droższych od pozostałych. W lokalnym wykazie transakcji ceny są zróżnicowane, dlatego sama średnia mogłaby mniej precyzyjnie opisywać poziom, z którym spotyka się większość kupujących.

Rynek pierwotny i wtórny

Rynek w Przemyślu to niemal wyłącznie obrót wtórny. Transakcje deweloperskie nie tworzą miarodajnej podstawy do porównania obu segmentów, dlatego nie można wyliczyć premii rynku pierwotnego. Mediana rynku wtórnego wyniosła 6 937 zł/m².

Taka struktura oznacza, że bieżący barometr cen mieszkań jest przede wszystkim obrazem istniejącego zasobu lokali. Na rynku wtórnym cena za metr częściej zależy od indywidualnych cech mieszkania niż od jednolitego standardu inwestycji, który zwykle ułatwia porównania w nowych projektach.

Cena metra a wielkość mieszkania

* w rejestrze niewiele danych dla tego przedziału - wartość orientacyjna

Małe mieszkania osiągały najwyższą wskazaną cenę za metr. Jest to typowy mechanizm rynkowy: niższa cena całkowita może poszerzać grupę potencjalnych nabywców, nawet gdy cena jednostkowa lokalu jest wyższa. Jednocześnie różnica między przedziałami metraży pokazuje, że przy porównywaniu ofert warto zestawiać mieszkania o podobnej powierzchni, a nie wyłącznie ich łączną cenę.

Mapa cen: rejony miasta

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Na rejon Kolonia wskazuje cena 6 834 zł/m². To poziom wyższy od mediany dla całego Przemyśla, wynoszącej 5 438 zł/m². W praktyce lokalne różnice cenowe mogą wynikać z rodzaju zabudowy, dostępności usług, komunikacji oraz parametrów samych mieszkań.

Ile naprawdę kosztuje zakup

Kupując typowe mieszkanie za 289 000 zł z rynku wtórnego, poza ceną trzeba doliczyć koszty okołozakupowe: podatek PCC 2% - około 5 780 zł. Nie zapłacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie. Maksymalna taksa notarialna wynosi do około 2 369 zł z VAT, przy czym stawki są negocjowalne, a opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej to 300 zł.

Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje, ponieważ cena zawiera VAT. Dla budżetu nabywcy liczy się więc nie tylko cena transakcyjna mieszkania, lecz także forma zakupu i koszty formalne, które występują poza ceną wskazaną w akcie.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen dostępna w barometrze pokazuje, że od 2024 r. metr kwadratowy w Przemyślu zmienił wartość z 5 491 zł do 5 438 zł. Łączna zmiana wyniosła -1%, a średnie tempo to -0,5% rocznie.

Najnowszy spadek o -6,8% względem średniej z 2025 r. jest więc wyraźniejszy niż zmiana obserwowana od 2024 r. Odpowiedź na pytanie, o ile wzrosły ceny, w tym przypadku brzmi: w analizowanym okresie nie wzrosły, lecz obniżyły się o -397 zł/m² wobec poprzedniego roku odniesienia.

Miasto na tle regionu

Mediana dla miast województwa podkarpackiego objętych naszym monitoringiem to 9 163 zł/m² - w Przemyślu jest więc o 3 725 zł taniej na metrze. Różnica pokazuje, że lokalny poziom cen pozostaje niższy od mediany monitorowanych miast regionu.

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W położonym 63 km dalej Rzeszowie metr był o 4 399 zł droższy. Niższy poziom cen w Przemyślu może zwiększać znaczenie lokalnych czynników popytowych, ponieważ relacja cen do możliwości finansowych kupujących jest tu inna niż w większym ośrodku regionalnym.

Komentarz analityczny

Lokalny rynek przeszedł od poziomu 5 491 zł/m² w 2024 r. do 5 438 zł/m² w aktualnym ujęciu. Zmiana o -1% w całym tym okresie wskazuje na ograniczoną skalę ruchu cen w dłuższej perspektywie, natomiast spadek o -6,8% wobec średniej z 2025 r. jest wyraźniejszy. Nie przesądza to jednak o trwałym kierunku, ponieważ rynek wtórny reaguje na strukturę konkretnych transakcji, w tym na udział mieszkań o różnych metrażach i standardzie.

Na tle największych miast Polski Przemyśl pozostaje rynkiem o istotnie niższym poziomie cen. W II kwartale 2026 r. średnia cena ofertowa mieszkań na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach przekroczyła 16 tys. zł/m² i była wyższa o 7% rok do roku, a na rynku wtórnym wyniosła 15,5 tys. zł/m², rosnąc o 3% rok do roku (Otodom / raport o rynku mieszkaniowym, II kw. 2026). Są to ceny ofertowe, dlatego nie należy ich bezpośrednio zestawiać z lokalnymi cenami transakcyjnymi.

W największych aglomeracjach rynek pierwotny był w I kwartale 2026 r. opisywany jako stabilny, z lokalnymi zmianami od około -1,2% do -1,4% rok do roku oraz do +2,1% zależnie od miasta (PKO BP / Centrum Analiz, I kw. 2026). Równocześnie w II kwartale 2026 r. do sprzedaży trafiło niespełna 9,9 tys. mieszkań, o 28% mniej rok do roku (JLL / Rynek mieszkaniowy w Polsce, II kw. 2026). Mniejsza nowa podaż może wpływać na wybory kupujących, ale jej przełożenie na Przemyśl zależy od lokalnej dostępności mieszkań i popytu na rynek wtórny.

Co dalej z cenami i czy ceny wzrosną, czy spadną? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeśli popyt na lokale używane pozostanie ograniczony, ceny transakcyjne mogą utrzymywać się blisko obecnego poziomu lub dalej się korygować. Jeśli natomiast zwiększy się liczba kupujących przy ograniczonej podaży atrakcyjnych mieszkań, presja cenowa może wrócić przede wszystkim do popularniejszych metraży.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Przemyślu?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wynosi 5 438 zł/m², a połowa transakcji mieściła się między 4 370 zł/m² a 6 937 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Przemyślu rosną, czy spadają?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy jest o -6,8%, czyli o -397 zł/m², niższa od średniej z 2025 r.

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Przemyślu?

W grupie mieszkań o powierzchni 35-45 m² mediana wyniosła 7 659 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Nie ma porównywalnej mediany rynku pierwotnego. Dla rynku wtórnego mediana wyniosła 6 937 zł/m².

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 22 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-03-13; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: wrzesień 2026.